Вибрати хороше житло, яке здадуть вчасно в експлуатацію та без жодних порушень — це завдання з зірочкою у наш час. Кількість скарг на поганих забудовників зростає, а попит на купівлю житла завжди був, є і буде.
Журналістка “Сихів Медіа” склала список недобросовісних забудовників та підрядників у Сихівському районі, щоб убезпечити покупців від ризикованих інвестицій, а також підготувала для вас рекомендації для безпечної купівлі житла.
ЖК “Персенківка”, що на вулиці Тернопільській, 42
Замовники будівництва: ТзОВ “Персенківка”, ПРАТ “ІРОКС”. Підрядник: ТзОВ “ГАЛИЧБУДМОНТАЖ”.
Порушення: Відсутні документи, що посвідчують право власності чи користування земельною ділянкою, містобудівні умови та обмеження забудови території. Згідно з висновками судів, об’єкт належить до класу наслідків (відповідальності) СС3 (об’єкти з серйозними наслідками).
ЖК “Сихівська стіна”, що на вулиці Антонича-Майданна
Замовник: Автогаражний кооператив №15 Галицького району. Підрядник: ПРАТ “ІРОКС”.
Порушення: Відсутні документи, що посвідчують право власності чи користування земельною ділянкою, містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки. Об’єкт належить до класу наслідків (відповідальності) СС3.
Будівництво на вул. Хлібна, 1
Замовник будівництва: фізична особа. Підрядник: ПП “Кантрансбуд”.
Порушення: Дозвільні документи надають право на здійснення реконструкції нежитлової будівлі, однак роботи з реконструкції проводяться з відхиленням від затвердженої проєктної документації, а саме: за вказаною адресою проводиться будівництво багатоквартирного житлового будинку, а не офісної будівлі.
Щоб убезпечити себе від купівлі житла у недобросовісних забудовників, особливо в такому популярному районі як Сихівський, потенційним покупцям варто дотримуватись таких кроків:
1. Перевірити документи на землю:
• Цільове призначення має бути під житлову забудову.
• Земельна ділянка має бути у власності забудовника або в оренді (якщо оренда у фізичної особи, то зазвичай це договір суперфіції, його теж потрібно перевірити та зрозуміти, що надалі, після здачі будинку в експлуатацію, буде відбуватися з землею, чи переходить вона у власність майбутнього ОСББ, чи залишається у власності орендонадавача. Якщо обирати останній варіант, то це не найкраще, адже в майбутньому ОСББ може опинитися у “капкані” власника земельної ділянки й останній може вимагати сплачувати йому оренду.
• Якщо ж земля в оренді у міста і це комунальна власність, то жодних проблем після здачі в експлуатацію будинку у потенційних власників виникнути не має, вони завжди будуть мати першочергове право або продовжити оренду або взяти у безоплатне користування.
2. Перевірити дозвільну документацію:
• Містобудівні умови та обмеження.
• Декларація/повідомлення про початок будівництва або дозвіл на виконання будівельних робіт (залежно від типу будівництва).
• Наявність технічних умов на підключення до усіх комунікацій: електропостачання, газопостачання та водопостачання та водовідведення.
3. Перевірити самого забудовника:
• Переглянути ЄДРПОУ (Єдиного державного реєстру підприємств та організацій України) — чи є компанія зареєстрованою, яка в неї історія, судові справи.
• Перевірити відгуки покупців попередніх об’єктів (хоча це не є показником, через те, що забудовники часто порушують терміни здачі в експлуатацію будинку, а потенційні власники пишуть негативні коментарі, тому це не може бути обʼєктивним судженням).
• З’ясувати, чи завершив він попередні проєкти, і які були терміни.
4. Оформлення угоди:
• договір купівлі-продажу майнових прав або участь у ФФБ (Фонд фінансування будівництва)/ЖБК (Житлово-будівельний кооператив), а не просто “попередній договір” чи “розписка”. Якщо дозвільні документи забудовнику видані після 2022 року, то такі договори мають в обов’язковому порядку реєструватися у МОН (майбутні об’єкти нерухомості).
• Перевірити, хто є продавцем — безпосередньо забудовник чи посередник, які між ними укладені договори (якщо це підрядник).
5. Звернутись до юриста:
• Перед підписанням будь-якого документа обов’язково проконсультуватися з незалежним юристом, який спеціалізується на нерухомості.
6. Дослідити репутацію об’єкта:
• Долучитись до чатів інвесторів (часто в Telegram або Facebook).
• Перевірити об’єкт у базах ДАБІ/Інспекції архітектурно-будівельного контролю.
7. Оцінити реалістичність ціни:
• Якщо ціна значно нижча за середню по району — це сигнал про ризики.
Якщо клієнт уже придбав житло й стикнувся з проблемами, алгоритм дій має бути чітким і юридично обґрунтованим. Ось покрокова інструкція:
1. Зафіксувати проблему документально:
• Зробити фото- та відеофіксацію недоліків або порушень (тріщини, відсутність комунікацій, не зданий будинок, невиконані обіцянки тощо).
• Скласти акт огляду за участі представників ОСББ (якщо вже створене) або інших мешканців.
2. Офіційно звернутись до забудовника:
• Подати письмову претензію (рекомендованим листом або з фіксацією вхідного номера) з вимогою усунути порушення.
• Вказати строки для відповіді (зазвичай 10 днів).
3. Об’єднатись з іншими мешканцями:
• Створити ініціативну групу або ОСББ.
• Зібрати спільні скарги, це значно підвищує шанси на реакцію від органів контролю та медіа.
4. Подати скарги в органи контролю:
• ДАБІ (Державна архітектурно-будівельна інспекція України) або новий орган — ДІАМ (Державна інспекція архітектури та містобудування України) — щодо незаконного будівництва або відхилень від проєкту.
• Міськрада або департамент архітектури — перевірка дозвільних документів.
• Антимонопольний комітет — у разі шахрайських дій.
• Прокуратура/поліція — у разі підозри на кримінальне порушення.
5. Звернутись до юриста для підготовки позову:
• Якщо забудовник відмовляється виконувати свої обов’язки — подати позов до суду:
- Про стягнення збитків або неустойки (штрафу).
- Про розірвання договору та повернення коштів.
- Про визнання права власності через суд (актуально, якщо будинок не введено в експлуатацію, але житло фактично збудоване).
6. Звернути увагу медіа та соцмереж:
• Розголос проблеми іноді стимулює забудовника розв’язати питання швидше.
• Можна звертатись до журналістів, які спеціалізуються на розслідуваннях, або публікувати у тематичних групах.
7. Альтернативні дії:
• Якщо забудовник збанкрутував — вимагати включення до реєстру кредиторів через арбітражного керівника.
• Розглянути можливість дофінансування/самостійного завершення будівництва через кооператив або ОСББ.
Найпоширенішими юридичними порушеннями з боку забудовників у Львові є:
1. Будівництво без належної дозвільної документації:
• Відсутність дозволу на виконання будівельних робіт (часто “прикриваються’ декларацією або “міфічними” повідомленнями).
• Будівництво не за цільовим призначенням землі (наприклад, замість житлової — для ведення особистого селянського господарства).
• Відсутність містобудівних умов та обмежень або їх фальсифікація.
2. Самовільне збільшення поверховості:
• Проєкт розрахований на 5 поверхів, а фактично будують 7–9 — без змін у проєкті та погодження.
3. Введення в експлуатацію через “сіру” схему:
• Замість законного введення в експлуатацію — будинок подається як “садовий будиночок” або інша спрощена процедура, що ускладнює отримання права власності.
4. Продаж одного об’єкта кільком покупцям:
• Подвійний або потрійний продаж квартир, особливо в об’єктах, де немає банківського супроводу чи ФФБ/ЖБК.
5. Незаконне залучення коштів:
• Продаж без оформлення майнових прав, участі у ФФБ чи кооперативі — часто лише через попередній договір або “вексельні” схеми.
• Такі угоди юридично слабкі і покупці не мають реального захисту.
6. Відхилення від затвердженого проєкту:
• Побудова без дотримання ДБНів (будівельних норм), відсутність утеплення, неякісні матеріали, зміщення квартир, недобудовані комунікації.
7. Затягування здачі об’єкта в експлуатацію:
• Порушення термінів, передбачених договором, без штрафних санкцій або компенсацій.
• Часто використовуються “вічні” обіцянки добудувати “ось-ось”.
8. Обхід пайової участі або внесків до міста:
• В результаті — проблеми з підключенням до мереж, відсутність соціальної інфраструктури.
Добрянська Соломія
ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ: Напередодні Дня міста трьох сихівчан посмертно нагородили “Почесним знаком Святого Юрія”
