спецпроєкт «ОСББ 1.2.3.»
Мабуть, кожен з нас немало чув про ОСББ та ЖБК, однак все ще задається багатьма питаннями стосовно цієї теми. Як функціонує ЖБК, хто його обирає та як відмовитися від цієї форми управління будинком та перейти на ОСББ? У рамках спецпроєкту «ОСББ 1.2.3.» ми вирішили відповісти на найбільш поширені питання про це.
Чи може орган місцевого самоврядування обрати управителя для багатоквартирного будинку, де функціонує житлово-будівельний кооператив (ЖБК)?
Так, може. І навіть повинен. З 1 липня 20216 року в будинках, де діє ЖБК, управління здійснює особа, яку обирає орган місцевого самоврядування. Річ у тім, що Закон України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” серед форм управління багатоквартирним будинком не згадує ЖБК. Він не належить до числа суб’єктів управління багатоквартирним будинком.
Чи може ЖБК бути управителем?
Доволі часто співвласники багатоквартирних будинків думають, що житлово-будівельний кооператив може стати управителем. Однак, згідно зі статтею 1 Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”, управитель – це завжди або фізична особа-підприємець, або юридична особа-суб’єкт підприємницької діяльності. Відповідно до статті 3 Господарського кодексу України, підприємництвом є та господарська діяльність, що спрямована на отримання прибутку. А от більшість житлово-будівельних кооперативів в Україні є неприбутковими організаціями. Тож, перш ніж отримувати статус управителя, житлово-будівельному кооперативу доведеться відмовитися від свого статусу неприбуткової організації та внести необхідні зміни до статуту – зокрема, прямо передбачити мету отримання прибутку, а також надання послуг з управління багатоквартирним будинком (а не управління багатоквартирним будинком як власним майном, що передбачає Примірний статут житлово-будівельного кооперативу, затверджений постановою Ради Міністрів УРСР від 30 квітня 1985 р. № 186).
Сумнівно, що ЖБК це взагалі потрібно, адже для підприємницької діяльності чинне законодавство передбачає інший вид кооперативів – виробничі.
Також варто звернути увагу на те, що співвласники часто вважають, що можуть самі формувати органи управління в ЖБК, проте це хибна думка, оскільки ці кооперативи не об’єднують співвласників багатоквартирних будинків.
Чому ЖБК не представляє співвласників багатоквартирного будинку?
Згідно з Примірним статутом, з самого початку метою створення ЖБК було забезпечення його членів (і членів їхніх сімей) житлом через зведення будинку (будинків), його подальшу експлуатацію та управління. Багатоквартирний будинок згадується там остільки, оскільки він є власністю ЖБК як юридичної особи, і членам ЖБК не належали на праві власності ні окремі квартири, ні багатоквартирний будинок у цілому – їм належало лише право володіння і користування квартирами.
Такий самий підхід передбачений і статтею 384 Цивільного кодексу України. Тобто, у разі викупу своєї квартири член житлово-будівельного (житлового) кооперативу стає її власником. Відповідно, як тільки якась особа стає власником квартири як окремого об’єкта права власності, кооператив втрачає своє право власності на багатоквартирний будинок у цілому.
Тепер, згідно зі статтею 382 Цивільного кодексу України та Законом України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”, власники викуплених квартир є співвласниками спільного майна в багатоквартирному будинку – його конструктивних елементів, інженерного обладнання тощо. А от сам ЖБК виступає в ролі лише одного зі співвласників (як власник ще не викуплених квартир). А щойно в будинку викуплено останню квартиру – ЖБК втрачає економічну і правову підстави свого існування.
Тобто, той факт, що в багатьох багатоквартирних будинках (попри 100% викуплених квартир) дотепер продовжують функціонувати ЖБК, є наслідком інерційності мислення співвласників та поблажливості законодавця.
Власники квартир, реалізуючи своє право власності, можуть вільно, не питаючи згоди ЖБК, продавати, дарувати, заповідати їх тощо. Відтак, у квартир з’являються нові власники, а в будинку – нові співвласники. Вони не зобов’язані ставати членами житлово-будівельного кооперативу, і, якщо дотримуватися положень Примірного статуту, не мають для цього підстав (адже їхня потреба в житлі вже задоволена). Саме тому насправді в багатьох випадках нові власники квартир не вступали до ЖБК. З іншого боку, самі ЖБК також не завжди виключали колишніх власників з-поміж членів кооперативу. У результаті сьогодні в Україні практично немає жодного ЖБК, у якому би склад членів збігався зі складом співвласників відповідного багатоквартирного будинку.
До того, наразі не існує формальних перешкод навіть для того, щоб новим членом ЖБК стала особа, яка взагалі не є власником квартири в багатоквартирному будинку (натомість у випадку з ОСББ участь в об’єднанні є невід’ємною від права власності на квартиру).
Отож варто визнати, що в ЖБК, у якому склад членів не збігається зі складом співвласників багатоквартирного будинку, статутні органи управління кооперативу не мають права приймати жодних рішень щодо управління спільним майном багатоквартирного будинку, а рішення загальних зборів членів ЖБК в жодному разі не може замінити собою рішення зборів співвласників багатоквартирного будинку.
Як створити ОСББ в будинку, де функціонує ЖБК?
Закон України надає можливість реорганізувати (через перетворення) ЖБК в ОСББ відповідно до статті “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”. На сьогодні велика кількість ЖБК вже скористалася з наданої можливості й реорганізувалася в ОСББ. Також можна створити ОСББ в “будинку ЖБК” на загальних підставах, без будь-якої реорганізації кооперативу в об’єднання.
Згідно зі статтею 6 Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”, ОСББ створюють власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку. Тобто, будь-які власники квартир і нежитлових приміщень у будь-якому багатоквартирному будинку мають право об’єднатися в ОСББ у порядку, визначеному вищезазначеним законом. При цьому для закону не має значення, чи існує в будинку ЖБК, чи орган самоорганізації населення (будинковий комітет), чи будь-яке інше об’єднання власників квартир або просто мешканців. Є тільки одне обмеження, передбачене статтею 4 того ж Закону: в одному багатоквартирному будинку може бути створене лише одне ОСББ. Тож наявність в будинку ЖБК не є перешкодою для створення ОСББ.
Отже, Закон України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” передбачає два шляхи створення ОСББ, на вибір співвласників:
- основний, передбачений статтею 6, для всіх багатоквартирних будинків (незалежно від наявності чи відсутності в них ЖБК) – створення ОСББ “з чистого аркуша”, без правонаступництва стосовно будь-яких інших юридичних осіб;
- додатковий (за бажанням співвласників), передбачений статтею 5, для багатоквартирних будинків, де діють ЖБК, – передбачає реорганізацію ЖБК в ОСББ.
Кожен із названих способів має свої переваги й недоліки. Розгляньмо їх по черзі.
У першому варіанті об’єднання створюється в загальному порядку: формується ініціативна група з-поміж співвласників, скликаються і проводяться установчі збори і реєструється нова юридична особа – ОСББ. Новостворене об’єднання не є правонаступником ЖБК – тим більше, що він продовжує своє функціонування.
Будинок перебуває в управлінні ОСББ з моменту створення останнього, без необхідності будь-якої “передачі” будинку в таке управління. У цьому сенсі ЖБК до новоствореного ОСББ є колишнім балансоутримувачем, який зобов’язаний передати об’єднанню технічну документацію на будинок (хоча не передання технічної документації не є формальною перешкодою у здійсненні об’єднанням управління багатоквартирним будинком).
ЖБК і новостворене об’єднання можуть без поспіху переукласти необхідні договори з підрядними організаціями, перевести штатних працівників на роботу з кооперативу в об’єднання, виконати інші необхідні дії. Кооператив продовжує своє функціонування ще протягом часу, необхідного для того, щоб зібрати борги з боржників і розрахуватися із кредиторами. Після виконання цієї задачі ЖБК можна спокійно ліквідувати в загальному порядку.
Попри це можлива й така ситуація, коли правління ЖБК (а з ним, можливо, і частина співвласників) категорично не бажає миритися зі створенням у будинку ОСББ. Це не є перешкодою для діяльності ОСББ і управління ним будинком, адже якщо об’єднання вже було створене й зареєстроване, то логічно буде припустити, що більшість співвласників все-таки бажали цього й хочуть управляти будинком саме через органи управління ОСББ.
Створення ОСББ шляхом реорганізації (перетворення) ЖБК передбачає правонаступництво ОСББ щодо ЖБК і здійснюється з урахуванням особливостей, визначених статтею 5 Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”. Так, ця стаття передбачає, що реорганізація відбувається за рішенням загальних зборів ЖБК, які з моменту прийняття такого рішення вважаються установчими зборами ОСББ. При цьому саме рішення про реорганізацію загальними зборами ЖБК повинне бути прийняте відповідно до статуту цього ЖБК.
Часом до проведення загальних зборів можуть виникнути такі проблеми:
- не всі співвласники багатоквартирного будинку були членами ЖБК, і тому не всі були запрошені на його загальні збори – а відтак і на установчі збори ОСББ;
- якщо серед членів ЖБК є особи, які вже не є співвласниками багатоквартирного будинку, вони не мають права брати участі в установчих зборах ОСББ.
Для того, щоб уникнути зазначених проблем та можливих пов’язаних із ними негативних наслідків, слід:
- до скликання загальних зборів ЖБК обов’язково переконатися, що серед його членів відсутні особи, які більше не є співвласниками багатоквартирного будинку. Якщо такі є – виключити із членів ЖБК. Якщо для цього необхідно внести зміни до статуту ЖБК (наприклад, передбачити таку підставу як відчуження квартири) – то внести необхідні зміни та потім виключити;
- незалежно від того, скільки співвласників багатоквартирного будинку є членами ЖБК, запросити на загальні збори ЖБК усіх співвласників (рекомендованим листом або під розписку, не менш ніж за 14 днів). Співвласники, які не є членами ЖБК на його загальних зборах до прийняття рішення про реорганізацію будуть у статусі “запрошених”, а з моменту прийняття такого рішення стануть повноцінними учасниками установчих зборів.
Процедура реорганізації (шляхом перетворення, адже йдеться про зміну організаційно-правової форми юридичної особи) ЖБК в ОСББ виглядає таким чином:
- проводяться загальні збори ЖБК – установчі збори ОСББ в порядку, про який ішлося вище. На загальних зборах ЖБК одночасно з рішенням про реорганізацію в ОСББ треба прийняти рішення про створення комісії із реорганізації та визначити строк для заявлення кредиторами своїх вимог до ЖБК (від 2 до 6 місяців, за статтею 105 Цивільного кодексу України);
- після завершення терміну для пред’явлення вимог кредиторами та задоволення чи відхилення цих вимог комісія з реорганізації складає передавальний акт. Для затвердження цього акту необхідно знову скликати загальні збори ЖБК (стаття 107 Цивільного кодексу України);
- державному реєстратору одночасно подають два пакети документів (разом з оригіналом або нотаріально засвідченою копією передавального акту): на припинення ЖБК й на створення ОСББ (статті4 і 17 Закону України “Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань”). Перетворення вважається завершеним з дати державної реєстрації ОСББ.
Враховуючи, що реорганізація ЖБК в ОСББ неможлива без доброї волі ЖБК, а відтак – і його правління (яке повинно скликати загальні збори та виконувати низку інших функцій), для того, щоб створювати ОСББ таким шляхом, необхідно заручитися підтримкою чинного правління ЖБК або ж обрати інше. Також це тривала й складна процедура, хоч вона й має декілька переваг: майно ЖБК (земельна ділянка, службові квартири, якщо такі були у власності ЖБК, кошти на банківському рахунку) перейдуть до ОСББ, а потенційних конфліктів буде менше.
Як бути ЖБК, у яких окремі квартири ще не викуплені?
Найкращий варіант – це створення ОСББ “із чистого аркуша” та збереження ЖБК у складі тих членів, хто ще не викупив свої квартири. У новоствореному ОСББ такий ЖБК буде одним зі співвласників багатоквартирного будинку (як власник квартир, які залишилися в його власності).
Таким чином, можна зробити висновок, що навіть якщо в будинку є ЖБК – це не перешкода створити ОСББ, без якого зараз не обійтися. А от яким чином його створювати – “з чистого аркуша” чи шляхом перетворення ЖБК – співвласникам у кожному багатоквартирному будинку слід вирішувати самим, виходячи з конкретних обставин у їхньому будинку.
ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ: Заміна ліфта в ОСББ: досвід сихівського будинку
