Фото: Сихів Медіа
Хрущовкою є кожна третя будівля в Україні, у якій проживає кожен четвертий українець. Панельні хрущовки, що були зведені у 60-70-их роках минулого століття, розраховані на 60 років.
Термін їхньої експлуатації закінчується, finance.ua стверджує, що через десять років купа квартировласників можуть опинитись на вулиці, а голова ради директорів Асоціації захисту активів Олександр Ситухо запевняє, що у 2020 році ситуація в житловому фонді загостриться.
Що таке хрущовки?
Хрущовки — «соціальне житло», що у 1950-60-их роках роздавали безкоштовно. Здебільшого п’ятиповерхівки у стилі фундаменталізму (без архітектурних надмірностей), були розраховані на 25 років, а по завершенні цього терміну їх планували знести і звести більш стійкі будинки. Хоч поступово термін експлуатації «хрущовок» збільшили до 60 років, все одно будинки, що були зведені «у першому заході», прийшов час зносити ще у 2017 році. Якщо за ці роки споруду жодного разу не ремонтували, її повинні були знести десять років тому. Хрущовки будували з цегли або з панелей. В деяких мікрорайонах Сихівського району можна знайти різні варіанти цих будинків.
Що таке панельки?
Панельні будинки — це складені з готових панелей залізобетонні конструкції, які являють собою стіни, що є водночас несучими конструкціями, зі встановленими дверима, вікнами та міжповерховим перекриттями. У 1981 році, коли Сихів ще був селом, місцеві отримали ключі від перших панельок у Львівській області. Сихівські панельки вищі від традиційних хрущовок, зазвичай вони мають дев’ять поверхів і обладнані ліфтом.
Трохи історії
«Хрущовки» почали з’являтися після ухвали «Про усунення надмірностей в проектуванні і будівництві», яку Хрущов підписав 1955 року. Ідея будівництва в СРСР — «дешевого житла для однієї сім’ї» — запозичена з-за кордону. Ідея актуальна, адже цього ж року колгоспники почали масово отримувати паспорти та їхати до великих міст в пошуках роботи.
Масове дешеве виробництво вирішило питання «Де поселити стільки людей?», ліквідувало проблему розселення комуналок та бараків.
Першим місцем забудови стали поля підмосков’я (с. Черемушки), а в Києві першим хрущовським житловим масивом став Першотравневий. То був останній проект з ознаками архітектурного оздоблення. Забудова тривала 1959-1985-их роках.
Види хрущовок
- ранні цегляні будинки — з найбільш прийнятними умовами проживання;
- всесоюзна серія панельних будинків — з найменшими квартирними площами;
- спочатку цегляні, а пізніше панельні «хрущовки», що стали наймасовішим проектом цих будинків.
Необхідно-неможлива реновація
В Україні, повідомляє експерт Інституту суспільно-економічних досліджень Всеволод Ніколаєв, тривалий час ніхто не думав про капітальний ремонт житлового сектора. Якщо нічого не робити, впевнений Всеволод, вже через десять років власники квартир в «хрущовках» та “панельках” опиняться без даху над головою.
Які панельки вже мали б знести?
Перші панельні будинки з порівняно великими кухнями, окремими санвузлом та кімнатами. Як і в інших «хрущовках», в будинках погана звуко- і теплоізоляція.
З 1956 по 1968 рік зводились найбільш невдалі панельні будинки: без ліфтів і сміттєпроводів; кімнати у них прохідні, ванна і туалет об’єднані. Термін їхньої експлуатації закінчився у 2016-2018 роках.
Які ще можуть почекати?
Найпоширеніші у Радянському Союзі цегляні хрущовки можуть прослужити ще 10 років. Панельні будинки, зазвичай, набагато швидше зношуються.
«Близько 80% багатоповерхівок побудовано до 80-го року. З певною періодичністю необхідно було проводити ремонт комунікацій, покрівлі, ліфтів і так далі. Але в Україні такі ремонти практично не проводилися. Ми повинні зараз компенсувати те старе недороблене. Після війни весь Радянський Союз будував на зруйнованих територіях, всі сили були кинуті на те, щоб за два десятиліття відбудувати країну. Ніхто не говорив про ремонти. А зараз ми потрапили в ситуацію, коли все побудоване опинилося в стані простроченого ремонту», — розповідає Ніколаєв.
Хто несе відповідальність?
«Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України розробило новий законопроект “Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду”. Згідно з ним пропонується встановити нову вимогу щодо згоди мешканців будинку на проведення реконструкції — не менше 75% власників квартир та іншого нерухомого майна в межах кварталу (мікрорайону)» — цитата з публікації «Урядового порталу» за 14 серпня 2014 року.
«Сьогодні у діючому законі 2006 року щодо реконструкції застарілого житла прописана обов’язкова згода 100% мешканців будинку. Тобто відмова навіть одного жителя, який прописаний у квартирі такого будинку, виключає можливість проведення реконструкції. Навіть якщо вся решта жителів повністю підтримує це рішення. Це не зовсім правильно. Крім того, коефіцієнт відшкодування за старе житло становить 1,5. Тобто при переїзді в новий будинок вам повинні дати квартиру на 50% більше. Це стало основною причиною того, що реновація застарілого житла в Україні так і не змогла розпочатися на практиці«, – коментує ситуацію заступник Міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України Лева Парцхаладзе для вищезгаданого порталу.
Як мав би працювати закон?
«Новий законопроект був розроблений Мінрегіоном спільно з Українським державним науково-дослідним інститутом проектування міст “ДІПРОМІСТО” імені Ю. Білоконя та має на меті вирішити максимальну кількість проблемних питань, щоб нарешті розпочати процес реконструкції кварталів застарілого житла на практиці.
Зокрема:
- враховує можливість здійснення реконструкції застарілого житла різної поверховості, а не лише до 5 поверхів;
- визначає замовниками проектів реконструкції виконавчі органи сільських, селищних та міських рад;
- розширює перелік можливих джерел фінансування проектів;
- визначає алгоритм прийняття рішення щодо реконструкції або знесення;
удосконалює процедуру видачі компенсації власникам застарілого житла; передбачає різні можливі варіанти відселення жителів під час реконструкції, максимальну відстань, на яку відбуватиметься відселення, та інші питання» — «Урядовий портал».
Ознайомитись із законопроектом можна за посиланням.
Як працює закон у 2020?
Депутатка Київради Ольга Балицька зазначає, що реновація будинків не передбачає масово їх знесення чи демонтажу.
«Вона спрямована на те, щоб нарешті розібратися у тому, що можна врятувати, що – вже ні, та як покращити умови та безпеку проживання мешканців такого житла», – каже Балицька, У 2019 вона ініціювала проєкт інвентаризації хрущовок, а Київрада його підтримала.
У Києві є 22 аварійних житлових будинки, що підлягають знесенню. (© «Тhe Village Україна», публікація 8 березня 2020 року )
«Панельки» і Сихів
Панельні будинки є у Львові на кожному кроці, та мешканці міста здебільшого асоціюють їх із Сихівським районом.
Як повідомляє «Львівська пошта», у Європі та українській столиці такі будинки ремонтують або переселяють їх мешканців у нове житло. Львів’яни ж можуть лише мріяти про подібне.
“Сьогодні у Львові є 7900 будинків комунальної власності. Із загальної кількості, 5% будинків – панельні (395 – “Пошта”). Більшість із них розташовані у Сихівському районі. Комунальники регулярно проводять обхід таких будинків та роблять поточний ремонт швів, дахів та інженерних мереж задля підтримки цього житла”, – розповідає “Львівській Пошті” директор департаменту житлового господарства та інфраструктури Львівської міськради Ірина Маруняк.
З її слів, гроші на ремонтні роботи хрущовок закладені у бюджет. «Панельні будинки мають проблему – низьку енергоефективність. Є програма “Теплий дім”, на втілення якої виділено 7,5 мільйонів гривень. Програма передбачає, що 30% витрат на утеплення будинку відшкодовує місто. Ще є державна програма, яка відшкодовує 40% коштів на утеплення будинку. Також у Львові діє програма співучасті мешканців у ремонті свого житла. Тобто, якщо жильці консолідуються, 30% коштів акумулюють на ремонт будинку, то місто виділяє інших 70% – на проведення робіт”, – розповідає Маруняк.
Ірина каже, що «сьогодні панельні будинки Львова у задовільному стані», «та згодом це питання постане гостро, тож потрібно не зволікати, а ініціювати та якнайшвидше почати вирішувати цю проблему на рівні держави».
«Для того, аби впровадити у Львові програму модернізації, необхідна добра воля мешканців та… великий гаманець інвестора» — пише «Львівська пошта».
«Свого часу Східна Німеччина проводила реконструкцію таких панельних будинків, але це робилося за державні кошти, були напрацьовані спеціальні державні програми, які передбачали пониження та підвищенням поверховості “панельок”. Тобто, була ціла реновація таких житлових районів, з посадками нових парків тощо. Щоб так само зробити у нас, потрібно стільки грошей, скільки їх мають німці», – зазначив головний архітектор Львова Антон Коломєйцев.
Панельні будинки холодніші, ніж цегляні. Мешканці по можливості утеплюють самі, але не у всіх є така можливість. Жителі панельок звикли до «вічних потреб» свого житла, тому ремонти для них – буденна річ.
Як убезпечити себе, якщо проти реновації більше, ніж 25% ваших сусідів?
«Я вважаю, якщо у тебе є нерухомість і в тебе немає коштів її утримувати, тоді потрібно віддавати житло у державну власність. Тоді за державний чи муніципальний рахунок вона буде ремонтуватися», — розповідає Всеволод Ніколаєв.
«Кожен будинок — проблема його власників. І ці власники ніколи не зможуть домовитися, щоб скинутися на обстеження, потім на проектну документацію, потім попросити у міста співфінансування. Це організаційно дуже складно. На мій погляд, місто має контролювати ситуацію з житловим фондом. А далі воно повинно з мешканцями вирішувати питання про свою участь» — розповідає Всеволод журналісту finance.ua Олександру Литвину.
Чи все так просто та однозначно?
Ні, оскільки державною власністю не можна розпоряджатись: здійснювати купівля-продаж, дарувати чи передати / отримати у спадок.
Як врятувати нерухомість?
За словами директора ДТЕК ЕСКО Романа Федорченка енергетичний ремонт будинку може продовжити термін експлуатації будівлі на 25-50 років.
Енергетичний ремонт — це:
- заміна інженерних комунікацій (труби, стояки, електропроводка);
- регулятори тепла на батареях в квартирах;
- балансування енергосистеми будівлі зі встановленням автоматичних (або ручних) клапанів-регуляторів розподілу теплоносія в стояках;
- встановлення індивідуального теплового пункту з автоматичним погодним регулюванням подачі тепла;
- система вентиляції з рекуперацією тепла, як для дому, так і індивідуально для квартир — кожен власник обирає свій варіант;
- утеплення цоколя (на глибину промерзання грунту), утеплення стін, горища (даху);
- заміна вікон в будинку на сучасні енергоефективні склопакети.
Скільки коштуватиме енергетичний ремонт?
«Приблизна вартість повної термомодернізації хрущовки (наприклад, 4 під’їзди, 5 поверхів, 100 квартир) може коштувати понад 13 мільйонів гривень (з урахуванням модернізації інженерних систем, заміни труб, тощо). Якщо мова йде лише про утеплення стін, перекриттів, заміну вікон у під’їздах, встановлення ІТП, то вартість може бути на рівні чотирьох-п’яти мільйонів гривень» — підрахували у Finance.ru.
Не всі хрущовки потребують миттєвого знесення
Роман Федорченко вважає, якщо конструкція будівлі не має пошкоджень, її краще комплексно модернізувати. Аби побудувати новий будинок з аналогічними параметрами знадобиться у 3-4 рази більше коштів.
Тому «енергоремонти потрібно проводити вчасно — до того, як будівля буде зруйнована безповоротно. Інакше у «доведені до ручки» будівлі інвестувати нікому не буде цікаво», — каже Роман.
Сихівська панелька за $20 000
Панельні будинки можуть обійтись на 10-20% дешевше, однак купують їх зазвичай люди з низьким рівнем доходу. Платоспроможна молодь надає перевагу квартирам у новобудовах. Але…
… новобудови не кращі?
Якщо у «сталінки» і «хрущовками» можна спрогнозувати термін експлуатації, то з новобудовами складніше. Забудовники не афішують технічну документацію та економлять на будівельних матеріалах. Бувають випадки, зазначає Всеволод Ніколаєв, коли зведений дім виявляється непридатним для проживання одразу після здачі в експлуатацію.
«Коли ви купуєте квартиру в новому будинку, ви не знаєте, з чого цей будинок зроблений. Раніше були типові проекти, в яких було зазначено, який матеріал і якої якості використовується. На підставі цього було сказано, скільки прослужить будинок. Зараз же це все закрита інформація забудовника. Природно, в гонитві за прибутком забудовник купує найдешевші матеріали — ви отримуєте найбільш низьку якість. Строки експлуатації таких будинків значно менші», — розповідає експерт Інституту суспільно-економічних досліджень.
«Новобудови у багатьох випадках не відповідають критеріям, і термін їх експлуатації передбачити складно. Наприклад, з енергоефективності тільки одна новобудова відповідає стандартам. Як не дивно, популярністю як інвестиційний об’єкт як і раніше користується житло сталінського періоду. Це будинки з невеликою кількістю квартир. Вони не обладнані ліфтами, експлуатаційні витрати не будуть такими великими, як у панельних багатоповерхівках», — розповідає Олександр Ситухо.
На думку Олександра, дуже ймовірна поява нетрів — районів, які складаються з покинутих помешкань для проживання людей з низьким доходом».
Що з цим всім робити?
Лише ви знаєте, чи задовольняє вас стан вашого будинку. Якщо ваш будинок розвалюється на шматки, організовуйтесь з сусідами та звертайтесь до ЖЕКу чи ОСББ. Наше мовчання та «терпіння» точно не покращить наші житлові умови. Особливо, якщо переїхати немає змоги.
Вікторія Балабух
ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ: Сихівські мурали – урбаністичне мистецтво на стінах району.
